¿Heredó una casa que no puede costear? Qué hacer

Hay un tipo particular de culpa que aparece después de heredar una casa que usted no puede costear. La casa puede guardar toda una vida de recuerdos, y una parte de usted siente que conservarla es la manera de honrar a la persona que se la dejó. Pero el estado de cuenta de la hipoteca, la factura de impuestos y la renovación del seguro no se detienen ante el duelo — y si las cuentas sencillamente no cuadran, querer conservar la casa no basta para hacerlo posible. Si ahí es donde usted se encuentra, por favor sepa esto primero: tener que dejar ir una casa no es un fracaso, y es una decisión que miles de familias toman en silencio cada año por razones completamente prácticas.

Respire. Es casi seguro que usted tiene más tiempo y más opciones de las que parece en este momento. El propósito de este artículo es calmar el pánico, mostrarle exactamente cuánto cuesta sostener una casa heredada y recorrer los caminos realistas que tiene por delante — para que lo que usted elija sea una decisión que usted tomó, y no una que le impuso un plazo vencido.

Primero, sea honesto sobre lo que cuesta la casa cada mes

"No puedo costearla" suele ser una sensación en el estómago antes de ser una cifra. Ayuda convertirla en un número concreto, porque el número le dice cuánto respiro realmente tiene. Sume todo lo que la casa cuesta con solo existir, esté o no viviendo alguien en ella:

• El pago de la hipoteca, si todavía hay un préstamo sobre la propiedad — capital, intereses y, con frecuencia, los impuestos y el seguro incluidos en una cuenta de plica (escrow).
• Los impuestos a la propiedad, que siguen acumulándose cada año y pueden convertirse silenciosamente en un gravamen fiscal (tax lien) si no se pagan.
• El seguro de propietario de vivienda — y tenga en cuenta que una casa vacía a menudo cuesta más de asegurar, porque las aseguradoras tratan una vivienda desocupada como de mayor riesgo y pueden exigir una póliza especial de vivienda desocupada.
• Los servicios públicos que querrá mantener al menos al mínimo — calefacción en invierno para que no se congelen las tuberías, algo de electricidad y agua.
• Las cuotas de la asociación de propietarios (HOA) o del condominio, si la propiedad las tiene; las cuotas impagas también pueden convertirse en un gravamen sobre la casa.
• El mantenimiento continuo y la sorpresa ocasional — un techo, un calentador de agua, el cuidado del jardín para que el lugar no le indique al vecindario que está 'vacío'.

Escriba el total en papel. A veces las personas descubren que el costo mensual es menor de lo que sugería la angustia, y un plan a corto plazo puede sostenerlas mientras tanto. Otras veces el número confirma lo que sospechaban — la casa no puede quedarse. En cualquier caso, ahora usted tiene hechos en lugar de un nudo en el estómago, y con los hechos es más fácil tomar decisiones.

Consiga un respiro ahora mismo

Antes de decidir algo permanente, proteja su posición para que un plazo no decida por usted. Unas pocas llamadas esta semana pueden mantener sus opciones abiertas:

• Si hay una hipoteca, llame al administrador del préstamo (servicer) y dígale que el prestatario ha fallecido y que usted es el heredero. Las reglas federales otorgan protecciones reales a los sucesores — usted tiene derecho a obtener información sobre el préstamo y a hablar de opciones incluso antes de que la casa esté formalmente a su nombre. Pregunte específicamente por cualquier opción de dificultad económica (hardship) o de suspensión temporal de pagos (forbearance) mientras resuelve las cosas.
• Mantenga activo el seguro de propietario de vivienda. Que se venza justo después de una muerte es uno de los errores más costosos posibles — si algo le ocurre a una casa sin seguro, la pérdida recae por completo sobre usted. Si la póliza estaba a nombre de la persona que falleció, llame a la aseguradora para pedir una póliza de vivienda desocupada o de sucesor en lugar de dejar caer la cobertura.
• No deje que los impuestos a la propiedad queden impagos en silencio. Si todavía no puede pagarlos, comuníquese con el tesorero del condado o la oficina de impuestos — muchos ofrecen planes de pago, y de todos modos una casa que se vende paga los impuestos atrasados con las ganancias al momento del cierre.
• Baje los servicios públicos a un mínimo seguro en lugar de apagarlos por completo, para que la casa no desarrolle tuberías congeladas o moho que convierta una casa vendible en un problema costoso.

Ninguno de estos pasos lo compromete a conservar la casa — solo evitan que la situación empeore mientras usted decide. Y vale la pena tomarse la decisión misma con calma. Nuestra guía sobre si vender, alquilar o mudarse a una casa heredada recorre esa disyuntiva con más profundidad.

Sus opciones realistas

Cuando una casa cuesta más de lo que usted puede sostener, la decisión suele reducirse a un puñado de caminos. Ninguno es el 'correcto' en abstracto — el correcto es el que se ajusta a su dinero, a su familia y a su tranquilidad.

Venderla

Para muchos herederos que no pueden costear una casa, vender es la resolución más limpia — y existe una característica fiscal que la vuelve mucho más suave de lo que la gente espera. La propiedad heredada por lo general recibe una "base ajustada al valor de mercado" (stepped-up basis), lo que significa que su valor a efectos fiscales se reinicia a lo que valía en la fecha del fallecimiento. Así que si usted la vende cerca de ese valor, con frecuencia hay poco o ningún impuesto sobre las ganancias de capital, incluso en una casa que se revalorizó durante décadas. Vender cancela la hipoteca, salda cualquier impuesto atrasado y gravamen al momento del cierre, y convierte un desgaste mensual en dinero en mano. Si la casa necesita reparaciones que usted no puede financiar, un comprador en efectivo o inversionista puede cerrar rápidamente y tomarla tal como está — por lo general a un precio más bajo, pero con una rapidez y certeza que pueden valer mucho cuando los costos de mantenimiento lo están desangrando.

Hacer que se pague sola alquilándola

Si la casa está en condiciones decentes y en una zona apta para alquiler, convertirse en arrendador puede transformar la propiedad de un costo en un ingreso que cubra la hipoteca, los impuestos y el seguro — y a veces un poco más. Esto no es para todos: implica reparaciones, inquilinos y las responsabilidades de manejar un pequeño negocio, muchas veces desde la distancia. Pero si usted no está emocionalmente listo para vender, alquilar puede ser una forma de conservar la casa sin pagar de su bolsillo cada mes mientras decide.

Bajar el pago — asumir o refinanciar el préstamo

Si el dolor es específicamente el pago de la hipoteca, puede haber margen para maniobrar. Una ley federal (la Ley Garn-St. Germain) por lo general permite que un heredero que recibe una casa se haga cargo — 'asuma' — la hipoteca existente sin que el prestamista exija el pago total del préstamo, de modo que usted puede conservar las condiciones originales y simplemente tomar el relevo de los pagos. Como alternativa, refinanciar una vez que la casa esté a su nombre puede extender el saldo a un plazo nuevo para reducir el pago mensual, o permitirle sacar parte del capital (equity) para cubrir reparaciones o ponerse al día con otras cuentas. Ambas dependen de que sus propios ingresos y crédito califiquen, así que no están garantizadas — pero vale la pena preguntarle a un prestamista antes de dar por hecho que vender es la única salida.

Cuando la casa vale menos de lo que se debe

A veces la hipoteca — o el saldo de una hipoteca inversa (reverse mortgage) — es mayor que el valor de la casa, y conservarla no tiene ningún sentido financiero. Aquí, dejarla ir no es rendirse; es aritmética. Las opciones incluyen una venta corta (short sale, en la que el prestamista acepta recibir menos que el saldo total) o una escritura en lugar de ejecución hipotecaria (deed in lieu of foreclosure, en la que usted devuelve la propiedad al prestamista para saldar la deuda). Como usted heredó la casa en lugar de haber pedido prestado el dinero, por lo general no es personalmente responsable del faltante como lo era el prestatario original — pero esta es exactamente la clase de situación en la que una breve conversación con un abogado local o un asesor de vivienda aprobado por HUD se paga sola.

Qué pasa si no hace nada

Es tentador, cuando uno está abrumado, simplemente dejar todo el asunto de lado. Vale la pena saber a dónde lleva ese camino, para que usted elija su rumbo con los ojos abiertos. Los impuestos a la propiedad impagos pueden con el tiempo convertirse en un gravamen fiscal (tax lien) y, más adelante, en una ejecución fiscal (tax foreclosure). Una hipoteca impaga avanza hacia la ejecución hipotecaria a su propio ritmo. Y una póliza de seguro vencida deja una casa vacía expuesta a incendios, tormentas o una tubería rota sin ninguna cobertura que la respalde. No hacer nada se siente como no decidir, pero silenciosamente toma la peor decisión por usted. Incluso una sola llamada — al administrador del préstamo, a la oficina de impuestos o a un abogado local de sucesiones (probate) — lo mantiene al volante.

Una manera sencilla de pensar la decisión

Deje a un lado la emoción por un momento y por lo general todo se reduce a dos preguntas: ¿Puedo cubrir de forma realista el costo mensual de esta casa durante el próximo año sin dañar mis propias finanzas? Y ¿quiero hacerlo? Si la respuesta a cualquiera de las dos es no, vender — de forma limpia, en su propio calendario, con la base ajustada al valor de mercado (stepped-up basis) a su favor — es una respuesta completamente honorable. Si la respuesta a ambas es sí, y alquilar o mudarse tiene sentido, entonces los pasos de respiro de arriba le dan tiempo para que funcione. Aquí no hay una decisión equivocada de la que una persona en duelo deba avergonzarse. Solo está la decisión que le permite seguir adelante.

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