Uno de ustedes quiere quedarse con la casa; los demás quieren su parte en efectivo. Así funciona en la práctica la compra de la parte de un hermano: cómo fijar el precio, qué se cuenta, cómo se paga y cómo cerrarla bien para que se sostenga años después.
12 de agosto de 2026 · lectura de unos 14 min · gratis
Es uno de los desenlaces más esperanzadores después de una muerte, aunque rara vez se sienta así mientras se está negociando: uno de ustedes quiere conservar la casa familiar y los demás preferirían recibir su parte en efectivo. Nadie tiene que perder. Comprar la parte de los demás permite que la casa siga en la familia y que los otros herederos sigan adelante con su vida, sin una venta, sin desconocidos recorriendo la cocina de su padre o de su madre, y sin un tribunal.
También tiene la costumbre de ponerse tensa. El dinero entre hermanos nunca es solo dinero, y esta operación obliga a ponerle una cifra a un lugar que guarda su infancia. Por eso ayuda tratarla como una transacción con pasos claros: los pasos son lo que evita que la conversación se convierta en un juicio sobre quién quiso más a quién, o sobre quién cargó con más cuidados. Lo que sigue es la secuencia que suele funcionar.
Cuando varios herederos reciben una casa juntos, por lo general cada uno es dueño de una parte indivisa de toda la propiedad. Comprar la parte de los demás significa que un heredero adquiere las participaciones de los otros, de modo que después ese heredero es dueño de la casa por completo y los herederos vendedores ya no tienen nada en ella: tienen efectivo (o la promesa de recibirlo) en su lugar. Es una compra de verdad, con un precio real, una escritura real y, en el mejor de los casos, papeles reales. No es un apretón de manos y la promesa de "arreglar cuentas después".
El momento importa más de lo que la gente supone. Si la sucesión todavía está en probate (el proceso judicial de sucesión), es posible que el representante personal y, en muchos lugares, el tribunal de sucesiones tengan que participar antes de que cambien de manos las participaciones; algunos estados exigen aprobación judicial o notificación a las partes interesadas cuando la operación es entre la sucesión y un heredero. Si la casa estaba en un fideicomiso (trust), normalmente es el fiduciario sucesor quien maneja la distribución. Pregunte desde temprano quién tiene la facultad de firmar: las compras negociadas por las personas equivocadas hay que volver a negociarlas.
Casi todas las compras entre hermanos que terminan mal se descomponen justo aquí. El heredero que quiere conservar la casa prefiere en silencio una cifra baja; los que van a cobrar prefieren en silencio una alta. Entonces cada lado sale a buscar pruebas, y los estimados que se ven en internet con gusto le darán a cada uno lo que quiere oír. Sáltese todo eso y compre, en cambio, una respuesta neutral.
Si todavía nadie ha pedido una valuación a la fecha del fallecimiento, háganla también: fija la base fiscal de todos y es mucho más fácil de obtener ahora que dentro de varios años. Aquí explicamos por qué importa el avalúo a la fecha del fallecimiento.
El precio de compra no es el valor de la casa. Es el valor de lo que los herederos vendedores realmente poseen, es decir, su parte del capital que queda después de restar todo lo que se debe sobre la propiedad. Trabájenlo en una sola hoja que todos puedan ver.
Solo como ilustración —sus números serán distintos—, suponga que tres hermanos heredan en partes iguales, que la casa se avalúa en 400,000 dólares y que hay un saldo hipotecario de 100,000 dólares. El capital neto es de 300,000 dólares, así que cada tercio equivale a 100,000 dólares. El hermano que se queda con la casa necesitaría alrededor de 200,000 dólares para comprarles su parte a los otros dos, además de asumir o refinanciar el préstamo existente de 100,000 dólares. Esa última parte es la que se olvida: el heredero que compra no solo les paga a sus hermanos, también absorbe la deuda.
Vale la pena resolver una pregunta de manera explícita: ¿se descuentan los costos hipotéticos de una venta? Si la alternativa era poner la casa en el mercado, una venta le habría costado a la sucesión comisiones, gastos de cierre y quizá reparaciones: varios puntos porcentuales del precio, esfumados. Algunas familias descuentan una cantidad acordada por eso, con el argumento de que los herederos vendedores están recibiendo una salida más rápida, más limpia y sin costos. Otras no lo hacen, con el argumento de que no está ocurriendo ninguna venta. No hay una respuesta universalmente correcta. Solo existe la respuesta que acuerden antes de calcular, y no después.
Esta es la conversación que se queda enquistada si la saltan. Entre el fallecimiento y hoy, es casi seguro que el dinero se movió de manera despareja. Alguien pagó el impuesto predial. Alguien mantuvo al día el seguro. Alguien hizo los pagos de la hipoteca para que la casa no se atrasara. Quizá un hermano ha estado viviendo en la casa sin pagar renta, o dándole mantenimiento, o las dos cosas.
Anoten los créditos en la misma hoja donde están las cuentas del capital. Una compra en la que todos pueden ver los renglones suele sostenerse; una en la que la cifra simplemente apareció suele volver a discutirse en la siguiente reunión familiar.
Aquí es donde estas operaciones se estancan, porque el heredero que quiere la casa muchas veces no tiene seis cifras en efectivo. Hay más caminos de los que la mayoría de las familias imagina.
Una nota sobre el préstamo existente: bajo una ley federal de larga data, cuando un familiar hereda una vivienda por el fallecimiento del dueño, por lo general el prestamista no puede exigir el pago total del préstamo solo porque cambió la propiedad. Sin embargo, esa protección es sobre heredar: no obliga al prestamista a dejarle sacar dinero para pagarles a sus hermanos. Si hace falta dinero nuevo, espere una evaluación crediticia nueva. Llame temprano a la empresa que administra el préstamo (el servicer), avise que el prestatario falleció y pregunte específicamente qué requieren para mantener el préstamo vigente mientras se resuelve la sucesión.
Una vez acordada la cifra, cierren bien. Eso significa un acuerdo escrito de compra o de arreglo que indique el precio, las participaciones que se transfieren, los créditos aplicados y quién paga cada costo. Significa que los herederos vendedores firmen una escritura que transfiera su interés; el tipo de escritura y el procedimiento varían según el estado, y vale la pena pagar una hora de abogado. Significa inscribir esa escritura en el registro del condado. Y normalmente significa mover el dinero por una compañía de títulos o un depósito en garantía (escrow), para que la escritura y los fondos cambien de manos en el mismo momento y no por pura confianza.
Dos creencias causan casi toda la angustia aquí, y por lo general las dos están equivocadas. La primera es que los hermanos vendedores deberán muchos impuestos por la operación. En general, la propiedad heredada recibe una base ajustada a su valor a la fecha del fallecimiento (el llamado stepped-up basis o "base escalonada"), así que si la compra ocurre cerca de ese valor y no mucho tiempo después, la ganancia gravable de los herederos vendedores suele ser pequeña o inexistente. La segunda es que el heredero que compra recibe una factura fiscal por quedarse con la casa. Comprar no es un hecho gravable para el comprador; lo que hace es fijar su base: la parte que heredó conserva la base escalonada y las partes que compra toman una base igual a lo que pagó por ellas.
La verdadera trampa fiscal es un precio deliberadamente bajo. Si los hermanos acuerdan vender sus partes por bastante menos del valor de mercado como un gesto de cariño, la diferencia puede tratarse como una donación, lo que puede exigir una declaración de impuesto sobre donaciones aunque al final no se deba nada. La generosidad está bien; la generosidad sin documentar es lo que crea problemas. Cuéntele a quien le prepara los impuestos lo que hicieron, en el mismo año en que lo hagan.
Las reglas sobre la base son la palanca más grande sobre lo que cada quien termina debiendo, y conviene entenderlas antes de fijar un precio; vea nuestra explicación en lenguaje sencillo sobre la base escalonada (stepped-up basis) y los impuestos de una casa heredada.
A veces la conclusión honesta es que la compra no debería hacerse. Si el heredero que quiere quedarse solo logra cuadrar los números estirándose más allá de lo que puede sostener, la operación simplemente traslada la crisis uno o dos años hacia adelante, y para entonces los otros hermanos ya cobraron y no pueden ayudar. Si la casa necesita trabajos que nadie puede financiar, o si en su estado el impuesto predial se recalcula fuertemente al transferir la propiedad, calcule esos costos antes de comprometerse, no después.
Y si un heredero se niega por completo a participar —no acepta un valor, no vende, no compra—, usted está en una situación distinta de esta, con un conjunto de herramientas distinto.
Para la versión de este problema en la que hay un bloqueo, incluido lo que puede hacer un tribunal cuando los herederos realmente no logran ponerse de acuerdo, vea un heredero no quiere vender la casa heredada.
Las familias que salen enteras de una operación así no suelen ser las que tienen más dinero ni la sucesión más sencilla. Son las que acordaron el procedimiento antes de conocer la cifra: las que eligieron juntas al tasador, anotaron los créditos y dejaron que un profesional neutral resguardara el dinero. Eso no es una técnica legal. Es simplemente una manera de asegurarse de que, cuando la casa por fin tenga un solo dueño, ustedes se sigan teniendo unos a otros.
Empiece con un valor de avalúo neutral, reste el saldo de la hipoteca y cualquier gravamen o impuesto atrasado para obtener el capital neto, y luego multiplique por la participación de ese hermano. Ajuste según los créditos acordados: los gastos de mantenimiento que un heredero pagó, las mejoras de capital, o el valor justo de renta si un heredero ha estado viviendo ahí. Descontar o no los costos hipotéticos de una venta es cuestión de criterio; acuérdenlo antes de correr los números, no después.
Muchas veces sí, pero no por decisión propia. Mientras la sucesión está abierta, por lo general es el representante personal quien actúa en nombre de la sucesión, y algunos estados exigen aprobación judicial o notificación a las partes interesadas cuando la operación es entre la sucesión y un heredero. Pregúntele al abogado que lleva la sucesión qué requiere su condado antes de firmar nada.
Normalmente mucho menos de lo que temen. La propiedad heredada por lo general toma una base igual a su valor a la fecha del fallecimiento, así que una compra cercana a ese valor y poco tiempo después suele generar poca o ninguna ganancia gravable. Si la compra ocurre años más tarde, o muy por encima del valor a la fecha del fallecimiento, puede aplicar impuesto sobre ese aumento. Confirme los detalles con un profesional de impuestos que pueda ver las cifras reales.
Hay otros caminos. Puede usar la parte que le corresponde de otros bienes de la sucesión para que tenga que moverse menos efectivo, tomar un préstamo sucesorio de corto plazo como puente y refinanciar después, o acordar un pagaré escrito y garantizado que les pague a sus hermanos con el tiempo y con intereses. Si ninguna de esas opciones funciona, esa es información valiosa: una compra que en realidad no puede sostener suele terminar en una venta forzada más adelante, en peores condiciones.
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