Si su ser querido firmó una escritura de transferencia por fallecimiento, es posible que la casa pase a usted sin proceso sucesorio. Aquí le explicamos cómo saber si existe una, los pasos para poner la vivienda a su nombre y lo que esa escritura no hace desaparecer.
30 de septiembre de 2026 · lectura de unos 10 min · gratis
A veces, en medio de todo el papeleo que sigue a una muerte, una familia encuentra una buena noticia: la copia de una escritura que dice que la casa pasa a usted "al fallecimiento del propietario". O un abogado menciona que su madre firmó algo hace años para que la vivienda no tuviera que pasar por el proceso sucesorio. Puede sentirse como si una puerta muy pesada se hubiera abierto sola.
En muchos casos, así es. Una escritura de transferencia por fallecimiento — en inglés "transfer-on-death deed", también llamada TOD deed o "beneficiary deed" (escritura de beneficiario) — es una de las formas más sencillas de que una vivienda pase de una generación a la siguiente. Pero "sencillo" no es lo mismo que "automático", y hay algunas cosas que la escritura no hace que conviene conocer antes de hacer planes con la casa. Así es como suele funcionar.
Una escritura de transferencia por fallecimiento es una escritura que el propietario firma e inscribe en vida y que nombra a quién debe recibir la vivienda cuando muera. Mientras el propietario vive, nada cambia: sigue siendo el dueño de la casa, puede vivir en ella, venderla, refinanciarla o cancelar la escritura en cualquier momento inscribiendo una revocación, y el beneficiario nombrado todavía no tiene ningún derecho sobre ella. Al fallecer el propietario, la propiedad pasa al beneficiario sin que la casa tenga que pasar por el proceso sucesorio.
Muchos estados permiten este tipo de escrituras, pero no todos, y los detalles cambian de un estado a otro. La ley que importa es la del estado donde está la casa — no la del lugar donde vivía su ser querido ni la del lugar donde vive usted.
Por lo general, una escritura TOD tiene que haberse inscrito en el condado antes de la muerte del propietario para tener efecto. Por eso, los registros de la propiedad del condado son el lugar más confiable para buscar. Algunas formas de verificarlo:
Una advertencia: en la mayoría de los estados, una escritura TOD firmada que nunca se inscribió no tiene efecto, aunque usted la encuentre en un cajón. Y si el propietario inscribió después una escritura que la revocaba, o vendió la casa, la escritura anterior ya no rige. Lo que cuenta es el documento inscrito más reciente.
El beneficiario no necesita una orden judicial, pero el registro público no se actualiza solo. Los pasos habituales son estos:
Una vez inscrita la declaración jurada, los registros de la propiedad lo muestran a usted como dueño. Ese es el momento que buscarán la compañía de títulos de un comprador, una aseguradora o un prestamista.
Si la casa no pasó por una escritura TOD — o si está comparando las otras vías —, este artículo repasa todos los caminos habituales: cómo poner a su nombre una casa heredada.
Evitar el proceso sucesorio es un verdadero alivio. Pero la casa le llega tal como estaba, no como una hoja en blanco.
Una escritura TOD transfiere la vivienda con todo lo que ya está inscrito en su contra: la hipoteca, una línea de crédito sobre el valor de la vivienda, impuestos a la propiedad sin pagar u otros gravámenes. En general, la ley federal impide que un prestamista exija el pago total del préstamo solo porque la casa pasó a un familiar por fallecimiento, pero los pagos se tienen que seguir haciendo. Comuníquese pronto con la compañía que administra la hipoteca, explique que el propietario falleció y pregunte qué necesitan de usted.
Para saber más sobre cómo suele ser esa conversación, vea ¿heredó una casa con hipoteca? Esto es lo que pasa con el préstamo.
En muchos estados, si el resto del patrimonio no alcanza para pagar las deudas válidas del propietario fallecido, los gastos del funeral o los costos de liquidar la herencia, la propiedad que pasó por una escritura TOD puede usarse para cubrir la diferencia — a menudo solo durante un tiempo limitado. Algunos estados también permiten que el programa de recuperación de bienes de Medicaid (estate recovery) alcance propiedades que pasaron fuera del proceso sucesorio. Si su ser querido recibió cuidados a largo plazo a través de Medicaid, vale la pena preguntar sobre esto antes de vender la casa o pedir un préstamo con ella como garantía.
Este artículo explica cómo funciona la recuperación de bienes: ¿puede Medicaid quedarse con una casa heredada?
Una escritura TOD puede impugnarse ante un tribunal de algunas de las mismas maneras que un testamento — por ejemplo, si alguien cree que el propietario no tenía la capacidad para firmarla o que fue presionado para hacerlo. La mayoría de las escrituras TOD nunca se impugnan. Pero si algún familiar está molesto por quién fue nombrado, ayuda saber que la escritura es sólida, no intocable.
Si la escritura nombra a dos o más beneficiarios — por ejemplo, tres hermanos —, por lo general se convierten juntos en copropietarios de la casa. Eso a menudo significa que todos tienen que estar de acuerdo antes de vender, alquilar o refinanciar la vivienda. Es la misma situación que enfrentan las familias cuando los hermanos heredan por testamento, y aplican las mismas conversaciones.
Para una forma práctica de tomar esas decisiones en conjunto, vea heredaron una casa entre hermanos: ¿y ahora qué?
Esto pasa más de lo que la gente imagina, sobre todo con escrituras firmadas hace muchos años. Lo que sucede depende de la redacción de la escritura y de la ley de su estado. Algunas escrituras nombran a un beneficiario alterno. En muchos estados, la parte del beneficiario fallecido pasa a los demás beneficiarios que sobreviven; en otros, pasa a los hijos de ese beneficiario. Si ninguno de los nombrados sobrevivió, la casa podría terminar pasando por el patrimonio del propietario de todos modos. Como el resultado depende de la redacción exacta y de las reglas estatales, este es un buen momento para que un abogado de sucesiones o de bienes raíces lea la escritura.
Como el propietario conservó el control total de la vivienda hasta su muerte, la propiedad que pasa por una escritura TOD por lo general se considera parte del patrimonio del fallecido para efectos fiscales. En la mayoría de los casos, eso significa que el beneficiario recibe una base ajustada al alza ("stepped-up basis") — la base fiscal de la vivienda se restablece a su valor en la fecha del fallecimiento —, lo que puede reducir mucho el impuesto si usted vende. Un profesional de impuestos puede confirmar cómo se aplica a su situación.
Aquí tiene una explicación sencilla de cómo funciona: qué es la base ajustada al alza y cómo reduce el impuesto al vender.
Mientras avanza el papeleo, la casa sigue necesitando cuidados. Algunas cosas que conviene hacer en las primeras semanas:
El seguro de una casa heredada y vacía tiene algunas trampas específicas, que explicamos aquí: el seguro de una casa heredada (y vacía).
Si su ser querido inscribió una escritura de transferencia por fallecimiento, le dejó un verdadero regalo: una forma de que la casa llegue a usted sin pasar meses en el tribunal sucesorio. Lo que le queda por hacer suele ser una lista corta y manejable: confirmar que la escritura se inscribió, inscribir la declaración jurada con un acta de defunción y, después, mantener al día la hipoteca, los impuestos y el seguro mientras decide qué sigue.
Como cada estado maneja estas escrituras de manera un poco distinta, una consulta breve con un abogado local de sucesiones o de bienes raíces suele valer la pena, sobre todo si hay deudas, cuidados pagados por Medicaid, varios beneficiarios o un beneficiario que ya falleció. Y si en este momento le cuesta pensar en papeleo, es normal. No tiene que decidir nada sobre la casa hoy.
Por lo general, sí — en cuanto a la vivienda. Si la escritura se firmó e inscribió correctamente antes de la muerte del propietario, la casa suele pasar al beneficiario nombrado sin pasar por el proceso sucesorio. Otros bienes del patrimonio pueden necesitarlo de todos modos, y el beneficiario aún tiene que inscribir en el condado la declaración jurada requerida y el acta de defunción.
En muchos estados, no — por lo general, un testamento no puede revocar ni modificar una escritura TOD inscrita; el propietario habría tenido que inscribir una revocación o una escritura nueva. Las reglas varían según el estado, así que si un testamento y una escritura TOD parecen contradecirse, pida a un abogado local que revise ambos.
Por lo general, el beneficiario no es personalmente responsable del préstamo, pero la casa sigue sujeta a la hipoteca. Si se dejan de hacer los pagos, el prestamista aún puede ejecutar la hipoteca. Comuníquese pronto con la compañía que la administra para explicar la situación y preguntar qué necesitan.
A menudo, solo de unos días a unas pocas semanas — sobre todo el tiempo que toma obtener las actas de defunción certificadas e inscribir la declaración jurada. Algunos estados añaden un aviso o un plazo de espera, y una compañía de títulos puede pedir documentos adicionales antes de asegurar una venta.
Cuéntenos un poco sobre su situación — unos dos minutos. Le orientaremos en la dirección correcta y le conectaremos con profesionales locales de confianza. Es completamente gratis, y cada decisión sigue siendo suya.
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