¿Puede rechazar una casa heredada? Cómo funciona la renuncia

No toda herencia se siente como un regalo. A veces la casa viene con una hipoteca mayor que su valor, años de impuestos atrasados, un techo que se está cayendo o una ubicación a cientos de millas de su vida. A veces el problema ni siquiera es el dinero: la casa guarda recuerdos que usted todavía no está listo para cargar, o aceptarla desataría un conflicto familiar que preferiría evitar.

Si se pregunta si puede simplemente decir "no, gracias", la respuesta por lo general es sí. La ley de todos los estados ofrece a los herederos una forma de rechazar formalmente bienes que de otro modo heredarían. Se llama renuncia (en inglés, "disclaimer" o a veces "renunciation"), y es una decisión legítima — no un fracaso ni una traición a la persona que se la dejó. Pero tiene reglas estrictas y, en muchas situaciones, es posible que ni siquiera la necesite. Así es como suele funcionar.

Primero: heredar una casa normalmente no lo hace responsable de sus deudas

Muchos herederos quieren rechazar una casa porque temen heredar las deudas que vienen con ella. Ayuda saber que, en general, usted no se vuelve personalmente responsable de las deudas de su ser querido solo por figurar en un testamento o por ser su pariente más cercano. Las deudas se pagan con los bienes del patrimonio ("estate"). Una hipoteca o un gravamen fiscal sigue ligado a la casa misma, no a usted, a menos que usted haya firmado el préstamo como codeudor o sea personalmente responsable de él de alguna otra forma.

Así que, si la casa vale menos de lo que se debe, rechazarla no es la única salida. El albacea puede venderla, el prestamista puede recuperarla y, en muchos casos, los herederos simplemente terminan sin recibir nada de esa propiedad — sin firmar nunca una renuncia. Una renuncia importa sobre todo cuando usted tiene un motivo concreto para asegurarse de que la casa nunca sea suya: por planificación fiscal, para que pase a otra persona de la familia o para que no cuente como un bien suyo.

Si lo que le preocupa es el préstamo en sí, esta publicación explica qué pasa con la hipoteca de una casa heredada.

Qué es una renuncia

Una renuncia es una declaración escrita y firmada en la que usted rechaza su herencia, o una parte de ella. Para efectos de los impuestos federales, una renuncia que cumple con las reglas del IRS (el Servicio de Impuestos Internos) se llama "qualified disclaimer" (renuncia calificada). Cuando se hace correctamente, la ley trata la propiedad como si nunca hubiera sido suya. Usted no le está haciendo un regalo a nadie; legalmente, la herencia simplemente pasa de largo.

Ese último punto es importante, porque es lo que hace útil una renuncia. Como la casa nunca se considera suya, por lo general no cuenta como un regalo de su parte para efectos fiscales, y usted no tiene que declararla como bien propio. Los estados también tienen sus propias leyes sobre renuncias, y muchos han adoptado una versión de una ley modelo que establece cómo debe redactarse y entregarse una renuncia.

El plazo: nueve meses es la cifra que debe conocer

Para que una renuncia califique según las reglas fiscales federales, por lo general debe hacerse por escrito y entregarse dentro de los nueve meses siguientes a la fecha del fallecimiento (un heredero menor de edad normalmente tiene hasta nueve meses después de cumplir 21 años). Los plazos y trámites estatales pueden ser distintos, así que revise ambos.

No acepte la casa primero

Una renuncia por lo general solo funciona si usted todavía no ha aceptado la propiedad ni ninguno de sus beneficios. Entre las cosas que pueden contar como aceptar la casa están:

• Mudarse a la casa o usarla como si fuera suya.
• Cobrar la renta a los inquilinos y quedarse con ella.
• Vender, hipotecar o transferir la propiedad o su parte de ella.
• Poner el título de la casa a su nombre.
• Decidir qué debe pasar con la casa como si ya le perteneciera.

Esto no significa que tenga que alejarse por completo. Revisar la casa, cerrarla con llave o ayudar al albacea a protegerla normalmente se trata de forma distinta a usarla para usted. Aun así, si la renuncia es una opción, consulte a un abogado antes de hacer cualquier cosa más allá del cuidado básico, y anote lo que hizo y por qué.

No puede elegir quién la recibe en su lugar

Esta es la parte que sorprende a muchas personas. Cuando usted renuncia, no puede entregarle la casa a la persona que usted elija. La propiedad pasa como si usted hubiera fallecido antes que su ser querido. Según el testamento, un fideicomiso o la ley de herencias de su estado, eso podría significar:

• Un beneficiario alterno nombrado en el testamento o el fideicomiso.
• Sus propios hijos, si el testamento o la ley estatal transmite su parte a sus descendientes.
• Sus hermanos u otros herederos que comparten la herencia con usted.
• Quien siga en la línea de sucesión según las reglas de su estado cuando no hay testamento.

Si prefiere que la casa vaya a una persona en particular, lea el testamento y pregúntele a un abogado adónde iría realmente su parte antes de firmar. Si no terminaría donde usted quiere, el mejor camino puede ser aceptar la casa y luego venderla, transferirla o regalarla de forma intencional — sabiendo que un regalo tiene sus propias reglas fiscales.

Si su parte simplemente pasaría a sus hermanos, puede ayudarle leer sobre cómo suelen manejarlo los hermanos que heredan una casa juntos.

Cómo se hace normalmente una renuncia

Los pasos exactos dependen de su estado, pero el proceso a menudo es así:

• Confirme qué está heredando y de qué forma — por testamento, por fideicomiso, por una escritura de transferencia al fallecer ("transfer-on-death deed") o por las reglas de su estado cuando no hay testamento.
• Pida que se prepare una renuncia por escrito que lo identifique a usted, a su ser querido, la propiedad y la parte que rechaza, y que indique que el rechazo es irrevocable.
• Fírmela, a menudo ante un notario.
• Entréguela a la persona correcta dentro del plazo — normalmente el albacea o administrador, o el fideicomisario ("trustee") si se trata de un fideicomiso.
• Preséntela ante el tribunal de sucesiones y regístrela en el condado donde está la casa, si su estado lo exige para bienes inmuebles.

Una renuncia por lo general es permanente una vez entregada. No podrá revertirla más adelante si la casa resulta valer más de lo que pensaba, así que vale la pena tener una idea del valor de la vivienda antes de firmar.

Cuándo una renuncia puede no lograr lo que usted espera

Renunciar es una herramienta útil, pero tiene límites. Algunas situaciones requieren cuidado adicional:

• Si usted recibe Medicaid u otros beneficios basados en necesidad, rechazar una herencia puede tratarse como regalar un bien y podría afectar su elegibilidad.
• Si usted le debe impuestos atrasados al IRS, una renuncia podría no impedir que un gravamen fiscal federal alcance su parte.
• Si enfrenta una bancarrota o acreedores, las reglas sobre renuncias varían según el estado y la situación.
• Si la casa era de propiedad conjunta con usted, o si usted es el cónyuge sobreviviente, pueden aplicarse reglas y opciones distintas.

Si usted mismo recibe Medicaid, o si lo recibía su ser querido, esta publicación sobre si Medicaid puede quedarse con una casa heredada cubre el otro lado de esa pregunta.

Renuncias parciales y otras opciones

Rechazar no es todo o nada. Muchos estados le permiten renunciar solo a una parte de la herencia — por ejemplo, una fracción de su parte de la casa — y quedarse con el resto. Y rechazar es solo una de varias maneras de manejar una casa que no quiere. Según los números, usted podría:

• Aceptar su parte y venderla, o unirse a los demás herederos para vender toda la casa.
• Dejar que un hermano u otro heredero le compre su parte.
• Dejar que el albacea venda la casa y pague las deudas, y recibir lo que sobre.
• Trabajar con el prestamista en una venta corta ("short sale") o una entrega de escritura en lugar de ejecución hipotecaria ("deed in lieu") si el préstamo es mayor que el valor.

Si el problema es simplemente que la casa cuesta más de lo que puede sostener, esta publicación explica qué hacer con una casa heredada que no puede pagar.

Tomar la decisión correcta para usted

Decidir rechazar una casa que perteneció a alguien que usted quería puede resultar difícil. Puede ayudarle recordar que esa persona quería dejarle algo bueno, y que elegir lo que de verdad es mejor para su vida y su familia honra ese deseo. Ya sea que conserve la casa, la venda o la deje pasar, que sea una decisión tomada a propósito — con los datos frente a usted y, de ser posible, con un abogado de confianza a su lado — y no algo que decidió un plazo que se le pasó.

Preguntas frecuentes

Más del blog